อยากซื้อบ้านมือสอง ต้องรู้อะไรบ้าง

หลายคนในปัจจุบันต้องเผชิญหับสภาวะเศรษฐกิจแย่ๆ ไปตามๆ กัน เพราะช่วง 2 ปีที่ผ่านมาต้องเจอกับโรคระบาดโควิด-19 ที่เผชิญกันทั้วโลก แต่ในช่วงท้ายปี 2564 นี้ มีข่าวค่อนข้างดีที่สภาวะเศรษฐกิจกลับมาบ้างแล้ว ทั้งในตลาดโลก ตลาดบ้านเรา ก็มีท่าทีที่ไปทางบวก เพราะเราจำเป็นต้องปรับตัวและต่อสู้ให้อยู่ไปให้ได้ และตลาดบ้านมือสอง คอนโดมือสอง ก็เช่นกัน

บ้านมือสองถือเป็นตัวเลือกแรกๆ เลยสำหรับผู้ที่สนใจอยากมีบ้านเพื่ออยู่อาศัย เพราะด้วยราคาถูกกว่าบ้านใหม่ ได้เห็นของจริงทั้งเรื่องสภาพตัวบ้าน เพื่อนบ้าน และสภาพแวดล้อม ทำเลที่ดีกว่าสามารถหาตามต้องการแบบใกล้ๆ ที่อยู่เดิม เรื่องราคาก็สามารเจรจาต่อรองได้ รวมถึงสามารถเข้าอยู่ได้ทันทีหากตกลงซื้อขายบ้านมือสองเสร็จสมบูรณ์ ส่วนข้อเสียของบ้านมือสองก็มีเป็นธรรมดาครับ เช่น ปัญหาที่เจอค่อนข้างแน่ๆ คือธนาคารปล่อยกู้ไม่เต็มวงเงินอาจปล่อยกู้ได้สูงสุดแค่ 80% แล้วเราต้องกาเงินส่วนต่างมาอีก  ต้องเตรียมเงินซ่อมแซมบ้านเรื่องนี้ก็อยู่ที่ตกลงกับเจ้าของเดิม ว่าจะซื้อแบบเดิมๆ หรือซ่อมแซมแล้วเบื้องต้นแต่ก็ต้องเตรียมไว้เผื่อซ่อมแซมแบบที่ต้องการเองก็ดีครับ การประกันตัวบ้านหลังการขายจะไม่มีแน่นอน เรื่องของส่วนกลางและสาธารณูปโภคที่เก่ากว่าก็เป็นปัญหาเช่นกันแต่อาจไม่มากมาย ขึ้นชื่อว่าบ้านมือสองย่อมมีทั้งข้อดีและข้อเสีย

การที่เราต้องการซื้อบ้านมือสอง เราจะหาบ้านมือสองได้จากที่ไหนได้บ้าง ไม่ยากครับเราเริ่มด้วยการตระเวนหาบ้านที่ติดประกาศขายด้วยตัวเอง ตามทำเลที่ต้องการ หรือละแวกที่อยู่อาศัยเดิมเพราะเราอาจสะดวกหรือชอบทำเลบ้านเดิม หรือหาจากประกาศขายบ้านมือสองจากเว็บไซต์ขายบ้านมือสอง ต่างๆ ก็ทำได้ โดยลองหาตามทำเลที่ต้องการ ติดต่อคนลงประกาศขายบ้านมือสอง อาจเจอทั้งเจ้าของบ้านขายเอง หรือนายหน้า/ตัวแทน ขายคอนโด หรือบ้านมือสอง ก็เป็นได้ครับ อีกช่องทางก็อาจซื้อบ้านมือสองกับธนาคาร เช่นบ้านมือสอง ของ ธอส. หรือ ธนาคารอื่นๆ เพราะธนาคารมีบ้านมืองสองจำนวนมากให้เราได้เลือก ราคาบ้านมักจะต่ำกว่าราคาตลาด ซื้อได้ง่าย หากซื้อบ้านมือสองกับธนาคารอาจจะทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารนั้นๆ ที่ขายได้ง่าย รวดเร็วยิ่งขึ้น หรืออาจซื้อจากการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี แต่อาจต้องมีเรื่องที่ต้องจัดการอีกพอสมควร เช่น ต้องวางมัดจำประมูล 40,000 – 50,000 บาท และวางมัดจำบ้านอีก 25% ของราคาทรัพย์

สำหรับการซื้อบ้านมือสอง หากต้องการกู้ซื้อบ้านมือสองกับธนาคาร ต้องทำอย่างไรบ้าง ลองมาดูขั้นตอนการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านมือสองกับ ธอส. หรือธนาคารอาคารสงเคราะห์นั้นแหละครับ 

1. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ขั้นตอนนี้คือการเตรียมการซื้อขายบ้านมือสอง ซึ่งสัญญานี้คือหลักฐานที่ธนาคารต้องการเพื่อทราบว่าคุณจะซื้อบ้านมือสองจริง โดยรายละเอียดในสัญญาควรระบุถึงราคาที่ตกลงซื้อขายมือสอง เงินมัดจำ และค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้ครบถ้วน ชัดเจน

2. ขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขาย สำเนาโฉนดที่ดินคือเอกสารอีกชุดที่จำเป็นต้องยื่นกับธนาคาร โดยควรตรวจสอบก่อนยื่นกู้ว่าชื่อผู้ขายกับผู้มีกรรมสิทธิ์ในโฉนดเป็นคนเดียวกันหรือไม่

3. ยื่นเอกสารขอสินเชื่อบ้าน ขั้นตอนนี้ต้องเตรียมเอกสารสำหรับยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อมือสองให้พร้อม ได้แก่ เอกสารส่วนบุคคลทั้งหลาย เอกสารทางการเงินหรือแสดงที่มาของรายได้ และเอกสารหลักประกันซึ่งรวมสัญญาจะซื้อจะขายและสำเนาโฉนดที่ดินของบ้านที่ไปซื้อด้วย

4. รอธนาคารประเมินทรัพย์สิน ขั้นตอนนี้คือระหว่างธนาคารประเมินราคาบ้านมือสองและพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งโดยทั่วไปธนาคารจะให้วงเงินกู้ประมาณ 80% ของราคาประเมิน แต่ถ้าซื้อบ้านกับธนาคารหรือเลือกธนาคารที่มีโปรโมชั่นสินเชื่อบ้าน อาจได้วงเงินถึง 90% ดังนั้น เมื่อจะซื้อบ้านมือสองจึงควรเตรียมเงินก้อนแรกไว้ประมาณ 20% ของราคาบ้านมือสอง

5. ดำเนินการโอนสินทรัพย์และจดจำนองบ้าน เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อบ้านมือสองให้เรียบร้อย ก็สามารถนัดผู้ขายมาโอนสินทรัพย์และรับเงินจากธนาคาร รวมทั้งจดจำนองบ้านหลังที่ซื้อกับธนาคาร หรือหากบ้านหลังเก่ายังติดภาระสินเชื่อเก่าอยู่ก็ต้องทำเรื่องไถ่ถอนและย้ายจำนองมาธนาคารที่ผู้ซื้อ

อ้างอิง การกู้ซื้อบ้านมือสองกับ ธอส.: https://blog.ghbank.co.th/buying-second-hand-home/

การประมาณราคาซ่อมบ้านมือสอง

ในกรณีที่เราซื้อบ้านมือสองแบบตามสภาพเดิม เจ้าของเดิมจะไม่ได้ตกแต่ง ตัวบ้านก็จะมีความเสื่อมสภาพและทรุดโทรมตามสภาพและตามกาลเวลา ดังนั้นราคาที่แท้จริงของบ้านมือสองหลังนั้น ยังต้องคิดค่าซ่อมแซมหรือรีโนเวทบ้านให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์พร้อมอยู่อาศัยด้วย ซึ่งเราเองต้องหาเงินมาซ่อมแซมบ้านมือสองหลังนี้ 

โดยปกติแล้วบ้านมือสองที่เราเลือกซื้อมาควรมีงานโครงสร้าง เช่นเสาและคานที่อยู่ในสภาพดี เพราะจะช่วยประหยัดงบในส่วนนี้ไปได้ส่วนหนึ่ง (ประมาณ 30%) ส่วนหลักๆ ที่จะต้องทำการซ่อมแซมและเปลี่ยนใหม่แน่ๆ คือ พวกงานระบบต่างๆ  แต่ในส่วน งานสถาปัตย์และวัสดุปิดผิว จะขึ้นอยู่กับความเสียหายมาก-น้อยไม่เท่ากันแต่ละเคสแต่ละบ้าน 

อ้างอิง การประมาณราคาซ่อมบ้านมือสอง: https://bit.ly/3E8twdY