หากคุณคิดจะซื้อ – ขายอสังหาริมทรัพย์ "ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี?"

"ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี" จะถูกเรียกเก็บเมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถูกกำหนดขึ้นตามประมวลกฎหมายที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าจะดำเนินการนำส่งเป็นรายได้เข้ารัฐ ดังนั้นทั้งผู้ซื้อ และผู้ขายไม่ควรมองข้าม ในการการซื้อ – ขายที่ดิน, บ้าน, ห้องชุด และ อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ควรจะทราบรายละเอียดซึ่งเป็นสิ่งที่สำคัญอย่างมาก

ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี สำหรับการซื้อ – ขาย อสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องชำระ ณ สำนักงานที่ดิน ประกอบไปด้วย 5 ประเภทดังต่อไปนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน (2%)
ภายหลังที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยผู้ซื้อ หรือ ผู้ขายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขาย โดยจะคิดจากราคาที่สูงกว่า ผู้ที่จะชำระขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่าง 2 ฝ่าย และในทางที่ดีและป้องกันปัญหาที่เกิดขึ้นในภายหลังควรระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อให้ทราบล่วงหน้า ทั้งนี้ในกรณีที่ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาฯ โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายมักจะแบ่งชำระค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง หรือ ร้อยละ 1

2. ค่าอากรแสตมป์ (0.5%)
ในส่วนค่าอากรแสตมป์ ผู้ขายจะเป็นฝ่ายชำระในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขาย โดยจะคิดจากราคาที่สูงกว่า (ในกรณีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะได้รับข้อยกเว้นค่าอากรแสตมป์)

3. ค่าจดจำนอง (1%)
กรณีผู้ซื้อขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินซึ่งได้รับอนุมัติสินเชื่อจะต้องชำระค่าจดจำนองในอัตราร้อยละ 1 ของวงเงินที่ได้รับอนุมัติ โดยชำระให้กับสถาบันการเงินนั้นๆ

4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%)
ในกรณีที่ผู้ขายครอบครองอสังหาริมทรัพย์ระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขาย โดยจะคิดจากราคาที่สูงกว่า (ทั้งนี้การที่จะได้รับยกเว้นในกรณีที่ผู้ขายครอบครองอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 5 ปี หรือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปีขึ้นไปซึ่งนับย้อนหลังไปจากวันที่ขาย)

5. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
แบ่งเป็น 2 ประเภทได้แก่ บุคคลธรรมดา และ นิติบุคคล ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบในการเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เนื่องจากการ ซื้อ – ขาย อสังหาริมทรัพย์ถือว่าทำให้เกิดรายได้ จึงถูกนำมาคำนวณภาษีเงินได้ฯ ซึ่งจะพิจารณาจากราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์และจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย โดยการคำนวณเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษี จากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง (จำนวนปีที่ถือครองนับตามปีบัญชี หนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง)

ภาษีเงินได้นิติบุคคล หัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ มีรายละเอียดหลักเกณฑ์ วิธีการหักภาษี ณ ที่จ่าย ดังนี้
(1) ผู้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย (ผู้ซื้อ) ผู้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ได้แก่ บุคคล ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม คณะบุคคล ซึ่งจ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ซึ่งสรุปได้ว่า ไม่ว่าผู้จ่ายเงินได้เป็นใครก็จะต้องหัก ภาษี ณ ที่จ่าย กรณีนี้
(2) ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย (ผู้ขาย) ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย ได้แก่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ตามประมวลรัษฎากร ซึ่งขายอสังหาริมทรัพย์
(3) อัตราการหักภาษี ณ ที่จ่าย ผู้จ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องหักภาษีจากเงินที่จ่ายร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า การหักภาษี ณ ที่จ่าย หักเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ที่มา: กรมสรรพากร

* ตรวจสอบรายอัตราร้อยละของเงินได้ตามจำนวนปีที่ครอบครองได้ที่ – กรมที่ดิน

** ในกรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคลให้คำนวณโดยคิดอัตราร้อยละ 1 ของราคาประเมิน หรือ ราคาซื้อขาย โดยจะคิดจากราคาที่สูงกว่า จะแตกต่างจากการคำนวณของบุคคลธรรมดา