สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขาย ต่างกันอย่างไร ขั้นตอนการโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง

ทุกคนที่จะทำการซื้อหรือขายบ้าน คอนโดมิเนี่ยม มักจะได้ยินคำว่าสัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขายบ้าง ทั้งสองสัญญามีชื่อเรียกที่คล้ายๆ กัน ซึ่งใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน อาจทำให้ไม่เข้าใจหรือลงชื่อผิดสัญญาหากผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่เข้าใจเจตนาที่แท้จริงของสัญญา อาจเป็นปัญหาได้ในภายหลัง ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจึงต้องทำความเข้าใจว่าสัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาซื้อขายคืออะไร มีอะไรที่แตกต่างและเกี่ยวข้องกันอย่างไร

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร
สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาวางเงินมัดจำ ซึ่งเป็นข้อผูกมัดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่อกันแล้วและสัญญาประเภทนี้ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์กัน แต่จะมีการกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ในสัญญาแทน โดยสามารถจำแนกสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ได้ 2 แบบ

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน
ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปล่าหรือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน จะมีการกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงสั้นๆ ประมาณ 1-3 เดือน ซึ่งนานพอที่จะให้ผู้ซื้อขอสินเชื่อกับทางธนาคารก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากที่ดินและบ้านมือสองบ้านมือสองส่วนใหญ่พร้อมขายอยู่แล้วและบ้านใหม่ก็มักจะสร้างเสร็จก่อนขาย สัญญาประเภทนี้ต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) พร้อมรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี)

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดหรือห้องชุด ต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมรายละเอียดโครงการและห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จ ก็มักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้นานประมาณ 12-24 เดือน หรือนับจากวันทำสัญญาจนถึงวันที่คาดว่าจะพร้อมโอน แต่ถ้าเป็นคอนโดมือสองหรือคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ก็จะกำหนดระยะเวลาโอนในช่วงสั้น ๆ

สัญญาซื้อขายคืออะไร
สัญญาซื้อขายที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์หรือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เป็นสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา โดยสัญญาประเภทนี้ต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย